在二手房按揭贷款业务中，买方拟购入含有未成年人产权份额的房产并申请银行抵押贷款的情形屡见不鲜。

近期，某银行在办理一起二手房按揭业务时，虽取得卖方（未成年人父母）签署并经公证的《保证书》，却仍存顾虑：若监护人出售行为存在瑕疵，会否导致房屋买卖无效，最终影响银行房屋抵押权的实现？

致高高级合伙人、金融及破产法律事务领域专家黄佰韩，致高天府办公室合伙人、资深企业政府法律顾问刘孙瑞，致高专职律师何松满三位律师依据《中华人民共和国民法典》等法律法规，为银行出具了专项法律意见。

结合该实务案例，三位律师撰成本文，聚焦未成年人房产交易中银行抵押权的风险边界，解析善意取得、公证效力局限及法院实质审查倾向，提出系统风控建议，助力银行从“形式合规”迈向“实质风控”，筑牢信贷安全防线。

案件背景：公证在手，为何仍难安心？

某客户向银行申请二手房按揭贷款，标的房产的产权证上赫然有未成年子女的份额。卖方父母（法定监护人）向银行提供了《保证书》，并经公证处公证，声明“本次出售完全是为了孩子的利益，所得款项将用于孩子的教育、医疗等重大支出”。

银行咨询焦点有三：

1. 监护人这一纸公证《保证书》，在法院眼里到底多管用？

2. 如果将来未成年人成年后对交易效力提出挑战，买卖合同被判无效，银行的抵押权会不会跟着“陪葬”？

3. 银行作为金融机构，如何才能真正构建“善意第三人”的防火墙？

法律意见：公证≠保险箱，司法审查已升级到实质阶段

基于审查，致高律师依据《民法典》第三十五条“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，结合最新司法判例，从三个维度进行了抽丝剥茧的分析：

1.司法实践风向标：法院已不满足于“有公证就行”

根据最高检发布的第四批贯彻实施民法典典型案例之二（俞某与邵某甲、邵某乙房屋买卖合同纠纷再审检察建议案）、最高法指导案例50号李某唐某诉某银行抵押权纠纷案以及成都市中院（2021）川01民终23931号邓某甲诉邓某庚等所有权确认案，司法实践已呈现根本性转变：

审查标准升级：法院已从“形式审查”（看有没有公证）深入到“实质审查”（看交易是否真的有必要、真的对孩子有利）。

资金穿透核查：法官会追问——售房款去哪儿了？是给了孩子留学、治病，还是给父母还赌债、买新房？《保证书》上的承诺漂亮话，需要用银行流水、消费凭证来“验真”。

公证效力定位：公证书只能证明“监护人当时说了这话”，但不能证明“这话说得对”，更不能豁免法院对“是否真为孩子利益”的实质审查。

风险点：

公证《保证书》虽是关键证据，但仍需接受法院对资金用途、交易必要性的严格质证。公证只保“真”，不保“对”。

关键提醒：

在卖方监护人已提供经公证的《保证书》的情况下，银行也应审慎核查能够证实本次房屋交易价格符合市场合理区间。

2.银行善意第三人地位：价格与主观状态“双硬核”要求

银行要稳拿“善意第三人”护身符，必须同时满足两大硬核条件：

（1）主观善意：银行真的“不知道也应当知道”

银行不能装糊涂。如果交易价格明显低于市场价20%以上，或者监护人提供的资金用途说明漏洞百出，法院会推定银行“应当知道”有风险。

现实困境：公证文件在手，银行很容易放松警惕，但这恰恰是风险点。

（2）合理对价：交易价格公允是底线

所发放的贷款金额与房产价值比例适当，交易价格必须符合市场合理区间，不能是“亲情价”“友情价”。

关键提醒：

即使房产已过户、抵押权已登记，若事后证明交易价格显失公平（如为逃债、转移资产而虚假交易），法院仍可能依据《民法典》第一百五十四条认定合同无效，进而导致物权回转，抵押权面临“皮之不存毛将焉附”的窘境。

3.抵押权稳定性结论：有条件的风险可控，但绝非高枕无忧

律师最终意见是：在银行履行了审慎核查义务（包括对价格合理性的验证）且抵押权已合规登记的前提下，风险相对可控但不可消除：

前提一：卖方监护人提供了经公证的《保证书》（程序要件）

前提二：银行经审慎核查，能证实交易价格合理（实体要件）

但反复强调的是：法院对“是否为了未成年人利益”拥有基于事实的最终裁量权。若未来有确凿证据证明售房款未被用于未成年人，损害未成年人利益，即使银行手续齐备，其抵押权的实现仍可能陷入漫长且结果不确定的诉讼纠纷。

实务建议：银行如何从“被动接受”转向“主动风控”？

基于法律分析，致高律师建议银行采取以下行动，强化风险防控。

1.固化“合理对价”证据

取得正式备案的买卖合同，比对近期同地段同类房产成交价，完整留存价格合理性核验材料。

2.固化“善意”状态 

在贷前调查或面签环节，要求买方签署《知情与确认声明》，书面确认已知悉房产含未成年人份额、信赖公证文件，固化银行善意。

3.完善抵押合同条款 

增加触发条款：若因未成年人份额问题引发司法程序，借款人须立即通知银行，银行有权要求其提前还款或追加担保。

4.建立贷后提示机制 

虽无法直接监控售房款，但应向交易双方书面提示必须按公证承诺使用资金的重要性，维护交易合法性基础。

5.全流程留痕管理 

将上述所有审查、核验、声明文件完整归档，形成应对未来潜在诉讼的完整证据链。

结语

涉未成年人资产的二手房按揭，法律天平虽倾向于保护交易安全，但前提是银行必须尽到专业金融机构应有的审慎义务。

致高律师提醒，银行务必从“形式合规”转向“实质风控”，将司法审查标准前置为贷前操作标准，方能行稳致远。

（实习生：覃东铭 攀枝花学院，对本文亦有贡献）